¿Qué es un backup offer y cómo funciona en Texas?

Un backup offer es una oferta que haces sobre una casa que ya tiene un contrato firmado con otro comprador, para quedar en segunda posición por si ese contrato se cancela. Cuando tú y el vendedor lo firman, se convierte en un backup contract, un documento vinculante para los dos desde el momento en que lo firman. Mientras el primer contrato siga en pie, lo único que tú tienes que hacer es entregarle a la compañía de título el earnest money. Si quieres option period, que son unos días en los que puedes salirte del contrato sin dar razones, también le entregas el pago por el periodo de opción (option period fee).

A veces la casa que te interesa ya tiene un contrato firmado cuando llegas a verla. Si estás comprando y quieres entender cómo funciona un backup offer y qué pasa con tu earnest money mientras esperas, esto es para ti.

Lo que responde este artículo

• ¿Qué significa accepting backup offers?
• ¿Cómo se hace un backup offer en Texas?
• ¿Un backup offer lleva earnest money?
• ¿Un backup offer es vinculante?
• ¿Cuánto tiempo dura un backup offer?
• ¿Vale la pena hacer un backup offer?

La respuesta corta

• Tú le entregas el earnest money y el option period fee a la compañía de título en los 3 días siguientes a la firma del backup contract.
• Si llega la fecha límite que tú y el vendedor escriben en el backup contract y el primer contrato sigue en pie, la compañía de título te devuelve el earnest money y el vendedor se queda con el option period fee.

¿Qué significa accepting backup offers?

Quiere decir que la casa ya tiene un contrato firmado con un primer comprador y que el vendedor está dispuesto a firmar con otro comprador un segundo contrato, que queda en espera.

Si el primer comprador y el vendedor no llegan al closing y el primer contrato se cancela, tu backup contract, que estaba en segunda posición, pasa a ocupar la primera y a ser el contrato principal, evitando que la casa vuelva al mercado.

Si el primer comprador y el vendedor cambian algo de su contrato, por ejemplo la fecha del closing, ese cambio no cancela el primer contrato, y tu backup contract sigue esperando.

¿Cómo se hace un backup offer en Texas?

Tu agente lo escribe con el mismo contrato de compra que se usa para cualquier casa, más un addendum, que es un documento que se le añade al contrato y lo convierte en backup offer. Sin ese addendum, el vendedor podría quedar obligado a venderle la misma casa a dos compradores. Como este tipo de contrato tiene matices que pueden confundir, conviene tener a tu lado a un profesional con el que te sientas cómodo para que te explique los detalles.

En un backup contract cuentan dos fechas. La primera es la fecha de la firma, el día en que tú y el vendedor terminan de firmar el backup contract, y desde ese día corre el plazo de 3 días para entregar el dinero. La segunda es el día en que el primer contrato se cancela y el tuyo pasa a ser el contrato principal, y desde ese día se cuentan los demás plazos de tu compra.

Por eso la frase «time is of the essence», que quiere decir que tú y el vendedor tienen que cumplir cada plazo en su fecha exacta, es doblemente importante en un backup contract, porque esos plazos no empiezan el mismo día que en un contrato regular.

¿Un backup offer lleva earnest money?

Sí, lleva earnest money, y si quieres tener option period, también el option period fee, como cualquier contrato de compra.

Tú le entregas los dos a la compañía de título en los 3 días siguientes a la fecha de la firma, aunque el primer contrato siga en pie.

Con el option period fee compras el derecho a salirte del contrato durante el option period sin dar razones, lo uses o no. Por eso, si te sales del contrato o si tu backup contract se termina sin llegar a ser el contrato principal, el vendedor se queda con ese pago. Y si compras la casa, en el closing, la compañía de título lo cuenta como parte de lo que pagas por la casa. La guía del periodo de opción explica ese pago paso a paso.

¿Un backup offer es vinculante?

Sí, el backup contract te obliga a ti y al vendedor desde que los dos lo firman.

Antes de que el vendedor firme, puedes retirar tu oferta, como en cualquier otro contrato.

Después de esa firma, la forma de salirte sin dar razones es el option period, si pagaste el option period fee. El option period de un backup contract empieza en la fecha de la firma. Después sigue abierto todo el tiempo que tu backup contract espera en segunda posición. Cuando el primer contrato se cancela y el tuyo pasa a ser el contrato principal, todavía te quedan los días de opción que tú y el vendedor pactaron, contados desde ese día.

Por ejemplo, si tú y el vendedor firman el backup contract el 1 de diciembre con 7 días de opción, y el 15 de diciembre el primer contrato se cancela y el tuyo pasa a ser el contrato principal, puedes salirte del contrato desde el 1 de diciembre hasta las 5 de la tarde del 22 de diciembre. Desde el 15 tienes esos 7 días para hacer la inspección y el resto de las diligencias del option period. Si en ese tiempo le avisas por escrito al vendedor de que te sales del contrato, la compañía de título te devuelve el earnest money.

¿Cuánto tiempo dura un backup offer?

Dura hasta la fecha que tú y el vendedor escriben en el backup contract, y si llega esa fecha sin que el primer contrato se haya cancelado, tu backup contract se termina y la compañía de título te devuelve el earnest money.

Unos compradores escriben una fecha corta y otros prefieren esperar hasta después del día previsto para el closing del primer contrato, así que depende de cuánto quieras esperar tú.

Desde la vida real

Después de competir con otras cuatro ofertas y lograr que la nuestra fuera la ganadora, mi cliente decidió retirar la oferta por inseguridad. Al día siguiente me llamó llorando, que por presiones iba a perder la casa de sus sueños y no sabía qué hacer, qué podíamos hacer para recuperar su casa soñada.

Presentamos un backup offer, y finalmente, después de varios altos y bajos, logramos cerrar la transacción, y su cara de felicidad el día del cierre fue uno de los momentos más bonitos que he vivido como profesional de real estate.

Fue una transacción que me enseñó mucho de lo que es persistencia, y de la inseguridad y presión que puede cargar un comprador cuando su voz y voto no es el único en una transacción.

¿Vale la pena hacer un backup offer?

Depende de en qué punto está el primer contrato. Si el primer comprador ya no puede salirse por no conseguir el préstamo (financing contingency) y faltan siete días para el closing, en mi opinión presentar un backup offer no es algo que le recomendaría a mis compradores. Puedo avisarle al agente del vendedor del interés de mi cliente, por si acaso. ¿Por qué pagar un option fee por un contrato que ya tiene un por ciento alto de probabilidades de cerrar?

Por todas estas fechas, un backup offer es de los casos en que más se nota tener a alguien que te guíe. Con esa guía, un backup contract puede hacerte recuperar la casa de tus sueños que ya considerabas perdida. La decisión de presentarlo es tuya, y para tu caso concreto puedes hablarlo conmigo o con un abogado. En la página de Comprar está cómo trabajo con compradores.

Si estás mirando una casa que ya está bajo contrato, puedes escribirme y repasamos juntos, en español, cómo funcionaría un backup offer en esa compra.

Lliliam Foster es REALTOR® bilingüe con Compass y trabaja en Spring, The Woodlands, Conroe, Magnolia, Tomball, Cypress, Humble/Atascocita, North Houston/Aldine y el corredor de la 1960. Información vigente a octubre de 2026.

Lliliam Foster, REALTOR® — Compass. Esta información es de carácter general y no constituye asesoría legal ni financiera. Compass es una corredora de bienes raíces con licencia en Texas.