¿Cómo funciona el earnest money en Texas?

El earnest money es el dinero que tú le entregas a la compañía de título en los 3 días siguientes a la fecha efectiva del contrato. La compañía de título guarda ese dinero y en el closing lo descuenta de lo que tú tienes que pagar.

Cuando el vendedor te acepta la oferta, lo primero que el contrato te pide es entregar ese dinero. En ese momento aparecen dudas muy normales: ¿a quién se lo entrego?, ¿qué pasa si la compra no sigue adelante? Si estás comprando casa en Tomball o en cualquier parte de Texas, aquí te explico cómo funciona, en el orden en que pasa.

Lo que responde este artículo

• ¿Qué es el earnest money en español?
• ¿El earnest money es lo mismo que el down payment?
• ¿Es obligatorio el earnest money en Texas?
• ¿Cuándo se entrega el earnest money en Texas?
• ¿Se devuelve el earnest money si me salgo del contrato?

La respuesta corta

• Le entregas el earnest money a la compañía de título que nombra el contrato, en los 3 días siguientes a la fecha efectiva.
• Si el tercer día cae en sábado, domingo o en uno de los feriados que nombra el contrato, tienes hasta el siguiente día hábil.
• Si terminas el contrato a tiempo y con una de las salidas que el contrato te da, la compañía de título te devuelve el earnest money.

¿Qué es el earnest money en español?

Es un depósito de buena fe, el dinero que tú entregas después de firmar el contrato de compra y que la compañía de título guarda hasta el closing. En español a veces se le llama «dinero de buena fe».

Tu agente y tú proponen la cantidad en la oferta, y esa cantidad queda fijada cuando el vendedor la acepta y los dos firman el contrato.

¿El earnest money es lo mismo que el down payment?

No, son dos pagos distintos, aunque en el closing la compañía de título usa el earnest money para pagar parte de tu down payment y de tus gastos de cierre.

La compañía de título lo resta primero del down payment y después de los gastos de cierre, y si sobra algo te lo devuelve. Por eso el cash to close que te pide ya llega con ese dinero descontado. En el artículo sobre la diferencia entre el cash to close y los gastos de cierre está esa cuenta paso a paso.

¿Es obligatorio el earnest money en Texas?

Depende de lo que diga el contrato. Un contrato de compra es válido aunque no lleve earnest money, pero si el contrato lo pide, tú tienes que entregarlo a tiempo.

Aunque ninguna ley lo exige, la mayoría de los vendedores lo piden, porque el earnest money le muestra al vendedor que tu interés en la casa es serio. Por eso, en mi opinión, es parte imprescindible de una oferta seria, si quieres que el vendedor realmente la tome en cuenta.

El contrato te obliga a ti y al vendedor desde la fecha efectiva, aunque tú todavía no hayas entregado el earnest money, así que si no lo entregas, el contrato sigue vigente igual.

¿Cuándo se entrega el earnest money en Texas?

Tú se lo entregas a la compañía de título que el contrato nombra, en los 3 días siguientes a la fecha efectiva.

La fecha efectiva es el día en que la última parte en firmar, tú o el vendedor, le comunica a la otra que ya firmó. El día 1 es el día siguiente a esa fecha, y los días se cuentan de calendario, con fines de semana y feriados incluidos.

El plazo del earnest money tiene una regla especial, y es que si el tercer día cae en sábado, domingo o en un feriado legal, tú tienes hasta el final del siguiente día que no lo sea. Los feriados que cuentan son los once que nombra la ley de Texas a la que remite el contrato: Año Nuevo, el día de Martin Luther King Jr., Presidents' Day, Memorial Day, el 19 de junio (Emancipation Day), el 4 de julio, Labor Day, Veterans Day, Thanksgiving, el viernes después de Thanksgiving y Navidad. El segundo lunes de octubre, Columbus Day, no está en esa lista.

Por ejemplo, si la fecha efectiva de tu contrato es el lunes 23 de noviembre de 2026, el tercer día es el jueves 26, que es Thanksgiving. El viernes 27 también es feriado, y después vienen sábado y domingo, así que tienes hasta el lunes 30 de noviembre para entregarle el earnest money a la compañía de título.

El contrato no pone una hora para esa entrega, y te deja entregar el earnest money y el option fee juntos en un solo pago, que es como se hace muchas veces. Como muchas compañías de título cierran entre las 5 y las 5 y media de la tarde, yo te recomiendo entregar ese pago antes de esa hora del último día.

¿Se devuelve el earnest money si me salgo del contrato?

Depende de cómo termine el contrato. En muchos casos la compañía de título te lo devuelve, y en otros el vendedor puede quedárselo.

Te lo devuelve cuando tú terminas el contrato a tiempo y con una de las salidas que el contrato te da. Por ejemplo, cuando le avisas por escrito al vendedor que terminas el contrato durante el option period, antes de las 5 de la tarde de su último día, hora del lugar donde está la casa, o cuando tu lender no te aprueba el préstamo y tú terminas el contrato dentro de los días del adendum de financiamiento. También te lo devuelve cuando el vendedor no puede resolver un problema del título en el plazo que le da el contrato, o cuando el que no cumple el contrato es el vendedor.

El vendedor puede quedarse con el earnest money cuando tú terminas el contrato sin una de esas salidas, por ejemplo si cambias de opinión después de que se acabó el option period, o si dejas pasar el plazo del adendum de financiamiento sin terminar el contrato y después no puedes comprar.

Cuando el contrato termina sin closing, la compañía de título puede pedirles a ti y al vendedor que firmen una liberación del earnest money (release of earnest money) antes de entregar el dinero. Con esa firma los dos quedan libres, el vendedor puede volver a vender la casa y tú puedes seguir buscando la tuya. Si uno de los dos no firma, el otro le pide el dinero por escrito a la compañía de título, y si en los 15 días siguientes nadie se opone por escrito, la compañía de título se lo puede entregar.

¿Qué pasa si el earnest money se entrega tarde?

Si tú no le entregas el earnest money a la compañía de título a tiempo, el contrato le permite al vendedor terminarlo o reclamar lo que le corresponde, con tal de que te lo avise antes de que tú lo entregues.

Desde la vida real

En algunas transacciones, cuando todo parece que va espectacular, después de una negociación exhaustiva y de recibir una súper buena noticia de la tasación, porque salió 20,000 dólares por encima de lo que esperábamos, suceden cosas como esta. El underwriter del lender puso una condición para el préstamo que nadie se esperaba. Resulta que, según el underwriter, el primer pago del earnest money se había hecho desde una cuenta que no había podido verificar, porque ese dinero venía de un préstamo que mis clientes habían pedido, y por consiguiente puso como condición que el earnest money se le volviera a entregar a la compañía de título, con fondos de otro lugar.

Un familiar de mis clientes les regaló ese dinero y le entregó a la compañía de título un segundo pago de earnest money, que sustituyó al primero. Con el vendedor firmamos un amendment para que en la compra constara un solo earnest money, y después del cierre la compañía de título les devolvió a mis clientes el primer pago que habían hecho. Cosas que pasan en la vida real.

Saber dónde está tu earnest money y en qué casos te lo devuelven le quita mucho peso a la primera semana del contrato y te deja tomar las decisiones de esos días con tranquilidad. En la página de Comprar está cómo trabajo con compradores, y si la casa que te gusta ya tiene otro contrato, en el artículo sobre qué es un backup offer está cómo funciona el earnest money mientras esperas.

Si necesitas ayuda para preparar tu oferta y decidir los detalles de tu contrato, como cuánto earnest money dar, puedes escribirme. Seré feliz de ayudarte y de ser tu Realtor.

Lliliam Foster es REALTOR® bilingüe con Compass y trabaja en Spring, The Woodlands, Conroe, Magnolia, Tomball, Cypress, Humble/Atascocita, North Houston/Aldine y el corredor de la 1960. Información vigente a octubre de 2026.

Lliliam Foster, REALTOR® — Compass. Esta información es de carácter general y no constituye asesoría legal ni financiera. Compass es una corredora de bienes raíces con licencia en Texas.