¿Qué es el option period y cómo funciona en Texas?

El option period es un período de días que el comprador y el vendedor acuerdan en el contrato. Durante esos días, tú puedes terminar la compra por cualquier motivo y recuperar tu earnest money. Ese derecho lo compras con un pago que el vendedor conserva.

Si estás comprando tu primera casa en Texas, esto es para ti, en el orden en que pasan las cosas.

Lo que responde este artículo

• ¿Qué es el option period cuando compras una casa?
• ¿Cómo se cuentan los días del option period?
• ¿Cuánto dura el option period y a qué hora termina?
• ¿Se devuelve el option period fee?
• ¿Qué pasa si me salgo del contrato durante el option period?
• ¿Qué pasa cuando se acaba el option period?

La respuesta corta

• Tú le entregas el option period fee y el earnest money a la compañía de título en los 3 días siguientes a la fecha efectiva del contrato.
• El option period se cuenta desde el día siguiente a la fecha efectiva y termina a las 5:00 de la tarde de su último día, hora del lugar donde está la casa.

¿Qué es el option period cuando compras una casa?

El option period es un derecho que el vendedor le da al comprador en el contrato de compra, y consiste en que, durante un número de días, el comprador puede terminar el contrato sin tener que darle una razón al vendedor.

El comprador y el vendedor escriben en el contrato cuántos días dura y cuál es el pago por el período de opción (en inglés, option period fee), y si el contrato no dice ninguna cantidad para ese pago, el comprador no tiene ese derecho.

Sin option period, una vez firmado el contrato, sólo podrías salirte por las razones que el propio contrato prevé. Con el option period tienes unos días para inspeccionar la casa y decidir con calma, y por eso yo recomiendo incluirlo en el contrato.

¿Cómo se cuentan los días del option period?

El día 1 del option period es el día siguiente a la fecha efectiva del contrato, y se cuentan todos los días del calendario, también los sábados, los domingos y los feriados. Si el último día cae en sábado, domingo o feriado, el option period termina ese mismo día y no se mueve al siguiente.

En los contratos existe algo que se llama fecha efectiva (en inglés, effective date), y a partir de ella empiezan a contar las fechas y los términos del contrato. Eso es lo que llamamos que el reloj empieza a andar. No empieza con el día que viste la casa, ni con el día de la inspección, ni con el día en que mandaste la oferta. La fecha efectiva es el día en que la última parte en firmar le notifica a la otra parte, o al agente de esa otra parte, que ya firmó el contrato.

Por ejemplo, si la fecha efectiva de tu contrato es el 3 de marzo y tú y el vendedor acordaron 7 días de option period, el día 1 es el 4 de marzo y el último día es el 10 de marzo.

¿Cuánto dura el option period y a qué hora termina?

El option period dura los días que tú y el vendedor escriben en el contrato, así que cada compra tiene el suyo. Si tú y el vendedor quieren alargarlo, los dos firman una enmienda al contrato antes de que termine, con el nuevo último día y un pago nuevo que tú le entregas directamente al vendedor.

El último día del option period termina a las 5:00 de la tarde, hora del lugar donde está la casa, así que si decides terminar el contrato, tu aviso por escrito de que lo terminas tiene que llegarle al vendedor o a su agente antes de esa hora.

¿Se devuelve el option period fee?

No, el vendedor conserva el option period fee, porque lo que pagaste con él es el derecho a terminar el contrato, lo uses o no.

Si la compra llega al closing, la compañía de título cuenta el option period fee como parte de lo que pagas por la casa. Y si no llega, no pierdes el dinero, estás pagando por la posibilidad de salirte del contrato. Estás pagando por libertad, estás pagando por opciones.

Si el tercer día para entregárselo a la compañía de título cae en sábado, domingo o feriado, ese plazo pasa al siguiente día que no sea sábado, domingo ni feriado. Si el option period fee no llega a la compañía de título dentro de ese plazo, el contrato dice que el comprador pierde el derecho a terminar el contrato sin dar una razón.

¿Qué pasa si me salgo del contrato durante el option period?

Si antes de que termine el option period le avisas por escrito al vendedor o a su agente que terminas el contrato, el contrato termina. La compañía de título puede pedir antes que tú y el vendedor firmen un documento que la libere de responsabilidad (en inglés, release), y después el earnest money se te devuelve.

En esos días tú contratas las inspecciones de la casa, y aunque hayas aceptado comprar la casa en su estado actual (en inglés, as is), el contrato te deja inspeccionarla, negociar reparaciones con el vendedor y terminar el contrato durante el option period. En mi guía de tipos de inspección explico qué revisa cada inspección.

¿Qué pasa cuando se acaba el option period?

Cuando pasan las 5:00 de la tarde del último día sin que le hayas avisado al vendedor que terminas el contrato, se acaba tu derecho a terminarlo por cualquier motivo, y la compra pasa a la siguiente etapa, hasta el closing. Lo que encuentre el inspector, por sí solo, ya no te deja terminar el contrato.

Todavía puedes terminar el contrato por las razones que prevé tu contrato, y cada una pide algo distinto.

• Si en el adendum de financiamiento tú y el vendedor marcaron la casilla que hace depender la compra de que el banco te apruebe a ti (en inglés, Buyer Approval), puedes terminar el contrato si el banco no te aprueba, dentro de los días escritos en ese adendum.
• Ese mismo adendum también te deja terminar el contrato hasta el tercer día antes del closing si el banco no aprueba la casa por la tasación, el seguro o las reparaciones que exige.
• En esos dos casos le entregas al vendedor tu aviso por escrito de que terminas el contrato y una copia de la carta en la que el banco explica por qué no aprobó el préstamo o la casa, y el earnest money se te devuelve.

Otros adendums que firmaste, como el de tasación, y los plazos del contrato para el título y el survey también pueden darte otra forma de terminar el contrato. Fuera de las que prevé tu contrato, el vendedor puede quedarse con tu earnest money.

Desde la vida real

A la gente le cuesta mucho trabajo entender el option period. Un cliente me escribió para preguntarme qué pasaba cuando se acababa el option period, y le contesté: «Depende: si todo sale bien, ya no hay más negociaciones y pasamos a la siguiente etapa». Y le expliqué que esos días eran el tiempo que compraron para poder salirse del contrato sin penalidades.

Cada cliente tiene una situación distinta, así que hablar de una sola transacción puede dejar fuera lo que pasa en otras compras. El option period es algo que se revisa en cada contrato y que también depende de las condiciones de la casa.

A veces el plazo queda corto y tú y el vendedor necesitan extenderlo porque las negociaciones todavía no terminan. En Texas se hace una inspección general, y yo recomendaría también una de termitas, que muchas veces la puede hacer el mismo inspector general, con un costo adicional. Además, hay otras inspecciones que puedes escoger según la casa, como la del techo o la de los cimientos.

Por eso, lo que sabes sobre la casa y lo que encuentras durante las inspecciones influyen en el tiempo que necesitas. Yo recomiendo un mínimo de siete días para que el comprador tenga espacio para revisar la casa, hacer inspecciones adicionales y tomar una decisión sin quedarse corto de tiempo. Desde el punto de vista del comprador, yo creo que el option period vale la pena.

Desde el punto de vista del vendedor, el option period también representa un riesgo, porque mientras el comprador tiene ese derecho, la casa puede permanecer bajo contrato sin que el vendedor tenga la certeza de que la compra llegará al closing. En los últimos tiempos he visto que algunos vendedores piden un option period fee mayor, y eso también forma parte de las condiciones que el comprador y el vendedor negocian en el contrato.

Si la casa que te gusta ya tiene un contrato firmado con otro comprador, el option period empieza en otro momento, y lo cuento en el artículo sobre el backup offer.

La decisión de seguir o no con la compra es tuya, y para tu caso concreto puedes hablarlo conmigo. Si estás considerando hacer una oferta, puedes escribirme y revisamos juntos las fechas de tu contrato, y en Comprar está cómo trabajo con compradores.

Lliliam Foster es REALTOR® bilingüe con Compass y trabaja en Spring, The Woodlands, Conroe, Magnolia, Tomball, Cypress, Humble/Atascocita, North Houston/Aldine y el corredor de la 1960. Información vigente a octubre de 2026.

Lliliam Foster, REALTOR® — Compass. Esta información es de carácter general y no constituye asesoría legal ni financiera. Compass es una corredora de bienes raíces con licencia en Texas.